Где фермеру построить дом?

С 1 марта 2022 вступил в силу закон «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса», который в народе прозвали «закон о фермерских домах».

Что изменилось?

«Теперь фермер может строить, реконструировать, эксплуатировать один жилой дом на землях  сельскохозяйственного назначения. Но Законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не использовали под строительство коттеджных поселков», - рассказала адвокат, управляющий партнер Юридической группы «Ратум» Ольга Романова.

Ограничения на размер и вид строения: высота дома должна быть не более трёх этажей; общая площадь – не более 500 кв.м; площадь застройки – 0,25% от всей площади участка.

Ограничения на деятельность: чтобы оформить дом на сельхозземле, должна вестись реальная деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах сельхозземель, как общего назначения (например, для ведения крестиянско-фермерского хозяйства), так и специализированных (например, под растениеводство или свиноводство).

Не допускается делить земельный участок, где находится фермерский дом, на несколько участков меньшей площади. При этом сохраняется возможность оформлять участок в общую долевую собственность, но без возможности регистрации частей, как самостоятельных объектов.

Как зарегистрировать дом, построенный на сельхозземлях?

Зарегистрировать дом сможет только КФХ. Если у вас есть в собственности сельхозземля, но вы не фермер, то вы этого сделать не сможете. Псевдофермерство не пройдет, надо будет доказывать, что деятельность осуществляется реально.

Законодательство дает право органам местного самоуправления накладывать запрет на строительство фермерских домов на некоторых землях. Например, если земли находятся в непосредственной близости к большим городам.

- Правда, закон не прописывает четкую процедуру. Поэтому мы полагаем, что на первом этапе право на регистрацию придётся доказывать через суд, - пояснила Ольга Романова.

Ранее построенные дома на землях сельхозназначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учёт до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома.

При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном Росреестре.

В каких случаях земельный участок с домом у фермера могут изъять?

Этот вопрос волнует многих владельцев сельхозземель. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда. Основанием может служить неиспользование сельхозземли  по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ) или используется с нарушением требований законодательства РФ (ст. 285 ГК РФ). Например, если использование участка приводит к существенному снижению плодородия земель сельхозназначения или причиняет вред  окружающей среде. Также поводом для изъятия может послужить самовольная постройка, либо не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

В этом случае земельный участок подлежит продаже с публичных торгов (ст. 286 ГК РФ).